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浅谈物业管理成本控制

2013-11-11 23:05:17

作者:方玉光

      随着经济的快速发展,我国的物业管理行业也取得了长足的进步,近年来房地产业的迅猛发展,在很大程度上促进了物业管理行业的前进。但迅猛的发展形势也加剧了物业管理行业之间的竞争,当前,如何有效降低物业管理成本,提高物业管理企业的市场竞争力,促进其实现可持续发展,是物业管理行业所面临的重要问题。
      所谓物业管理成本主要是指在日常的社区工程设备和设施运行、保养和维修等的费用 ;在社区进行绿化管理、清洁卫生、保安、办公、文体活动的各项费用支出;社区服务人员的薪酬及福利;物业管理单位的法定税费、固定资产折旧费等。在日常的物业管理过程中,由于涉及面广,给物业管理成本的控制带来了一定的难度,不利于物业管理成本的有效控制。
      一、物业管理成本控制中存在的问题
      1.物业企业的组织成本较高
      在物业企业的管理成本中,组织成本是其重要的组成部分,物业管理成本既包括静态的组织成本,主要由企业自身的组织结构决定,也包括动态的组织成本,主要是指企业在运行中所消耗的费用。企业的组织结构不够完善,领导权利不够集中,管理层次过多等都是造成企业静态成本居高不下的因素。而动态成本则主要体现在组织人员素质差距较大,组织的决策难以有效的贯彻落实等。随着物业企业的不断发展,其组织的不断壮大,居高不下的组织成本在很大程度上增加了企业的负担,严重影响了企业的快速发展。
      2.社区配套设施不够完善,管理难度加大
      随着房地产业的快速发展,物业管理企业的发展也有较大的进步,但是由于过快的发展,在社区的配套设施建设上给予的重视不够,导致物业管理企业在后续进行社区配套设施建设时,需要付出更多的成本费用。有些社区在进行早期规划时,对于日后的物业管理考虑较少,导致社区中的配套设施不够完善,难以满足业主的多样化需求,如存在停车位不够、绿化较少等问题,导致在极大程度上增加物业管理的难度,从而造成物业管理成本的攀升,不利于物业管理企业对物业管理成本的有效控制。
      3.物业企业经营方式单一
      在我国当前经济的发展过程中,虽然物业企业的发展取得了较大进步,但由于其发展过程中对自身的完善较少,缺乏创新,导致其经营方式比较单一,与现代化的企业管理制度还有较大差距。当前物业企业的经营范围还只有社区内的设备运行、清洁、保安等基本的服务,随着业主需求趋向多样化,单一的社区服务已经不能满足业主的需求,物业企业的简单经营方式已经严重影响了自身的发展,同时由于也造成了企业管理成本的上升,阻碍了物业管理企业市场竞争力的提高。
      4.物业管理方式简单
当前,虽然市场经济的发展极大促进了企业由简单粗放式向集约式的转变,但物业企业的管理却仍旧停留在简单粗放管理的阶段上。当前的物业企业管理普遍存在着管理手段智能化水平较低、科技含量低、手工操作多的问题,这样的经营运转模式必然会消耗大量的人力、物力和财力,不利于对管理成本的控制。随着劳动力成本的不断上升,业主对物业企业的要求不断提高,物业管理企业的现有经营模式已经难以满足需要,同时也导致了自身管理成本的不断增加,难以实现进一步的发展。
      二、物业管理成本的有效控制途径
      1.降低物业企业的组织成本
      在物业企业的组织成本中,主要包括静态的组织成本和动态的组织成本,要想有效降低企业的组织成本,就要从这两个方面入手。首先针对静态的组织成本,企业应当完善组织结构,实现有效的领导权集中,使组织所作出的决策可以科学、合理,并能够及时得到贯彻执行,以保证组织决策的有效性,同时对于组织的管理层次,企业应当促进其向扁平化组织发展,减少垂直的管理层次,以促进信息的快速流通,同时也充分促进内部员工的主观能动性的发挥,以实现企业的快速发展。对于动态的组织成本,企业则要加强对企业员工的培训,提高员工素质,对于组织决策,要严格贯彻执行,以保证对企业发展的促进作用。通过对企业组织的不断完善和改进,可以有效降低企业的组织成本,从而实现物业企业管理成本的有效控制。
      2.完善社区的配套设施
      在社区的物业管理过程中,物业管理企业要针对社区业主的多样化需求,不断的完善社区的配套设施,社区的发展是不断前进的,只有不断的对社区的基础设施进行完善,才能够保证满足业主的需求,从而有效促进物业管理难度的降低,以实现对物业管理成本的有效控制。
      3.促进企业经营方式的多样化
      只有实现企业的多样化经营,才能够很好适应市场经济的动态发展,才能够有效降低企业的管理成本。因此,在物业企业的发展过程中,要不断完善自身的服务内容,争取为业主提供多样化的服务,以更好地满足业主的需求,同时企业还要不断进行经营创新,以实现自身特色化的发展,不断丰富社区服务的内容,充分利用社区资源,在不断提高社区业主满意度的基础上,实现自身管理成本的有效降低,从而提升自身的市场竞争力。
      4.促进物业企业管理的现代化发展
      随着全球化经济的快速发展,企业的发展只有实现现代化的经营管理,才能够有效降低自身的管理成本,实现市场竞争力的提高,因此,物业企业的管理要不断地进行创新,以实现向现代化企业管理模式的转变,从而实现自身的可持续发展。在对社区的服务过程中,物业企业要不断引进新技术,实现管理服务手段的智能化发展,提高管理的科技含量,尽量减少人工操作,在最大程度上实现智能化操作,以降低对人力成本的消耗,通过不断地应用新技术,新的经营管理方法,必然可以有效促进物业企业管理效率的提高,从而降低物业企业的管理成本。
      通过对物业企业成本管理中存在的问题进行分析可知,促进企业经营的多元化、现代化发展,可以有效的降低企业的管理成本,从而实现自身市场竞争力的提高。因此,在物业企业的发展过程中,一定要重视创新发展,以促进管理成本的降低,同时也实现自身的可持续发展。

(作者系国际企业家协会副会长)

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